Stosunek deweloper-konsument, zobowiązuje przedsiębiorcę jako profesjonalistę do zachowania należytej staranności w realizacji umowy i przy jej zawieraniu. Pozycja dewelopera i konsumenta jest nierówna, co często jest wykorzystywane przez przedsiębiorcę. Ze względu na to, że przedsiębiorcy posługują się przy zawieraniu umowy gotowymi wzorcami umów, konsument traci uprawnienie do negocjowania warunków umowy. Często prowadzi to do zawierania umów deweloperskich zawierających niedozwolone klauzule umowne.

Czym są niedozwolone klauzule umowne? Są to takie postanowienia umowy deweloperskiej, które nie są uzgodnione indywidualnie z nabywcą, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Postanowienia takie nie wiążą nabywcy.

Kodeks cywilny wprowadza 23 przypadki postanowień umownych które stanowią klauzule niedozwolone. Wymieniono je w art.385³. Ograniczę się w tym miejscu do wymienienia kilku z nich. Przykładowe klauzule z jakimi można spotkać się w umowach deweloperskich, które na pewno są niedozwolone to:

• Wyłączenie lub istotne ograniczenie odpowiedzialności dewelopera względem konsumenta za niewykonanie lub nienależytą realizację projektu;
• Zezwolenie deweloperowi na przekazanie realizacji umowy deweloperskiej innemu przedsiębiorcy bez zgody konsumenta;
• Uprawnienie dewelopera do jednostronnej zmiany postanowień umowy deweloperskiej bez ważnej przyczyny;
• Postanowienia z którymi nabywca nie miał możliwości się zapoznać przez zawarciem umowy.

Szczegółowy rejestr niedozwolonych klauzul umownych prowadzony jest przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Rejestr ten zawiera ok. 500 klauzul umownych dotyczących nieruchomości, które zostały uznane przez Urząd za niedozwolone.

Do najczęściej stosowanych przez deweloperów niedozwolonych postanowień umownych należą te zawierające uprawnienie dla dewelopera do jednostronnej zmiany ceny w przypadku podwyższenia podatku VAT na materiały budowlane lub zmiany ceny mieszkania przez to, że zmieniono stawkę podatku VAT. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwraca również uwagę na niezgodne z prawem postanowienia umowne, które pozbawiają konsumenta prawa odstąpienia od umowy w przypadku zmiany istotnych jej postanowień, np. ceny, powierzchni mieszkania, zmiany projektu architektonicznego. Kolejnym postanowieniem istotnie naruszającym prawa konsumenta jest zamieszczenie w umowie zapisu zwalniającego dewelopera z odpowiedzialności przy niewydaniu lokalu w terminie. Niedozwolone będą również zapisy umowne w prowadzające fikcyjny odbiór nieruchomości przez nabywcę w przypadku niedotrzymania terminu przez dewelopera.

Wszystkie obowiązki nałożone na konsumenta w drodze umowy deweloperskiej muszą mieć podstawę prawną. Obowiązki konsumenta wymienia ustawa deweloperska. W przypadku kiedy w umowie znajduje się postanowienie nieznajdujące oparcia w przepisach prawa może być ono uznane za klauzulę niedozwoloną. Jeżeli konsument stwierdzi, że postanowienia umowy deweloperskiej są niezgodne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy a ponadto były nieuzgodnione z nim indywidualnie, może wystąpić do sądu o uznanie tych postanowień za niedozwolone. Dzięki wytoczeniu takiego powództwa konsument osiągnie skutek w postaci takiej, że klauzule te nie będą go obowiązywały. Dodatkowo konsument może odmówić zastosowania się do kwestionowanego przepisu umowy. Może także żądać od dewelopera, aby ten nie stosował niedozwolonych klauzul zawartych w umowie deweloperskiej.

Istotnym uprawnieniem jest to, które daje konsumentowi możliwość uprzedniego skontrolowania wzorca umownego, przed podpisaniem umowy. Powództwo o uznające wzorzec umowy za niedozwolony może wytoczyć każda osoba, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Takie rozwiązanie jest bezpieczne i daje konsumentowi pewność, że deweloper nie nadużyje swojej pozycji.

W przypadku powzięcia wątpliwości co do tego czy deweloper działa zgodnie z prawem, konsument może zawiadomić Prezesa UOKiK o stosowaniu przez przedsiębiorcę praktyk naruszających interesy konsumentów. Osoby, które czują się poszkodowane działaniem dewelopera mogą zgłosić się powiatowego rzecznika praw konsumentów, Federacji Konsumentów lub Stowarzyszenia Konsumentów Polskich.

Sonia Konieczniak