Nabycie nieruchomości na podstawie tzw. umowy deweloperskiej jest skomplikowanym i rozłożonym w czasie procesem. Proces ten można chronologicznie podzielić na kilka etapów, które finalnie prowadzą do nabycia prawa do nieruchomości.

1. Pierwszym etapem, kiedy konsument ma styczność z deweloperem jest zapoznanie się z prospektem informacyjnym. Prospekt sporządzony przez dewelopera zawiera wszelkie istotne informacje dotyczące nieruchomości na której ma być wzniesiony budynek oraz samego budynku (lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Szczegóły dotyczące prospektu informacyjnego zawarłam w artykule pt. Prospekt informacyjny. Zachęcam do zapoznania się z jego treścią, aby być świadomym czego konsument może domagać się od przedsiębiorcy w związku z prospektem informacyjnym. Etap zapoznania się z prospektem informacyjnym można nazwać etapem decyzyjnym. Potencjalny nabywca porównując prospekty pochodzące od różnych deweloperów wybiera ten projekt, który najbardziej mu odpowiada i jest zdecydowany na jego zakup.
2. Etap drugi – zawarcie umowy rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna nie została uregulowana w ustawie deweloperskiej. Nie oznacza to jednak, że jej zawarcie jest zabronione. Wręcz przeciwnie jest to popularny etap w procesie nabywania nieruchomości. Zawarcie tej umowy nie jest obowiązkowe. Jej treścią jest zarezerwowanie dla nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego na określony czas. Umowy takie najczęściej zawierane są w sytuacji kiedy konsument nie otrzymał z banku decyzji o udzieleniu kredytu.
3. Trzecim etapem może być zawarcie umowy przedwstępnej. Zgodnie z jej postanowieniami strony zobowiążą się wzajemnie do zawarcia umowy deweloperskiej w określonym przez nie terminie.
4. Kolejnym etapem, jest zawarcie umowy deweloperskiej. Jest to etap obowiązkowy. Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego. Ustawa deweloperska wymienia elementy jakie w tej umowie powinny się znaleźć. Zastrzega także dla obu stron prawo odstąpienia od umowy jeżeli zaistnieją ściśle określone przyczyny. Odsyłam tutaj do artykułu pt. ,,Umowa deweloperska’’, w którym dokładnie opisałam kwestie dotyczące zawarcia umowy deweloperskiej.
5. Etap piąty stanowi ważne uprawnienie dla nabywcy. Jest to wpis do księgi wieczystej nieruchomości roszczenia jakie posiada nabywca względem dewelopera, o wybudowanie nieruchomości i przeniesienie prawa na nabywcę. Wpis do księgi wieczystej dokonywany jest na podstawie aktu notarialnego zawierającego umowę deweloperską.
6. Szóstym etapem jest realizacja przedsięwzięcia. Odbywa się ona etapowo, na podstawie harmonogramu prac sporządzonego przez przedsiębiorcę. Po zakończeniu wszystkich etapów realizacji przedsięwzięcia następuje odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę. Przy odbiorze nieruchomości nabywca może zgłaszać deweloperowi wady nieruchomości. Nie ma przeszkód aby korzystał z pomocy rzeczoznawcy.
7. Jeżeli nabywca nie zgłasza zastrzeżeń do wykonanego przez przedsiębiorcę przedsięwzięcia strony mogą zawrzeć umowę o przeniesienie prawa do nieruchomości. Jest to etap siódmy i ostatni. Umowę sporządza notariusz w formie aktu notarialnego. Jednocześnie w ciągu 3 dni od zawarcia umowy notariusz przesyła do sądu rejonowego wniosek o założenie dla nieruchomości nowej księgi wieczystej i ujawnienie w niej nabywcy. Nabywca nieruchomości zostanie wpisany w dziale II księgi wieczystej założonej dla nieruchomości. Wpis do księgi wieczystej jest warunkiem dla powstania odrębnej własności lokalu. Nie bez znaczenia pozostaje on również przy przeniesieniu własności domu jednorodzinnego. Właściciel nabywa bowiem jednocześnie użytkowanie wieczyste gruntu, na którym wzniesiono dom jednorodzinny (jeżeli grunt nie stanowi własności dewelopera) oraz osobne prawo własności domu jednorodzinnego wzniesionego na gruncie.

Sonia Konieczniak