RODZAJE MIESZKANIOWYCH RACHUNKÓW POWIERNICZYCH

Ustawa deweloperska nałożyła na deweloperów obowiązek posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego. Obowiązek ten ciąży na każdym deweloperze, który rozpoczyna sprzedaż nieruchomości po dniu 29 kwietnia 2012r. Przed tą datą deweloper miał obowiązek posiadać jedynie zwykły rachunek bankowy, na który dokonywano wpłat środków pieniężnych na realizację projektu. Wcześniejsze regulacje prawne nie dawały wystarczającej ochrony środków pieniężnych konsumentów na wypadek upadłości dewelopera lub innych problemów finansowych. Dlatego ustawa deweloperska wymaga od dewelopera, aby posiadał jeden z dwóch rodzajów mieszkaniowych rachunków powierniczych: otwarty lub zamknięty. Dodatkowo wprowadzono zabezpieczenia konsumentów w postaci gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej udzielanych dla otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych, o których poniżej.

Na początek poświęćmy się wyjaśnieniu różnicy pomiędzy otwartymi i zamkniętymi mieszkaniowymi rachunkami powierniczymi.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy- charakteryzuje się tym, że bank wypłaca deweloperowi środki wpłacane na rachunek przez nabywcę etapowo. Wypłata następuje po zamknięciu określonego etapu przedsięwzięcia. Wynika to z harmonogramu prac sporządzonego przez dewelopera, który jest załącznikiem do umowy deweloperskiej. Przed wypłatą środków pieniężnych bank dokonuje kontroli wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy. Jest ona przeprowadzana w imieniu banku przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia budowlane. Po stwierdzeniu braku nieprawidłowości i opóźnień bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne na dany etap budowy. Co ważne, deweloper może dysponować tymi środkami pieniężnymi wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia, dla którego prowadzony jest rachunek bankowy.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy- w przeciwieństwie do otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego środki z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłacane są deweloperowi jednorazowo w pełnej kwocie. Wypłata następuje po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego zawierającego umowę przenoszącą własność nieruchomości na nabywcę.

Ważne! Dokonanie wypłaty środków pieniężnych na rzecz dewelopera wbrew przepisom ustawy jest przestępstwem. Zagrożone jest grzywną, karą ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2.

Koszty prowadzenia obu rachunków bankowych spoczywają na deweloperze. Jest on także uprawniony do wyboru banku, w którym otworzy mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Dodatkowym zabezpieczeniem środków pieniężnych nabywców zgromadzonych na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym są: gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa. Zapewniają one nabywcy ochronę środków pieniężnych na wypadek upadłości dewelopera lub odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia na niego w terminie prawa do nieruchomości.

Gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa spełniają taką funkcję, że w przypadku zaistnienia któregokolwiek z powyższych warunków bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki w wysokości takiej, jaka została wpłacona na mieszkaniowy rachunek powierniczy dewelopera. Jednak w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy środki te zostaną pomniejszone o kwoty już wypłacone nabywcy z rachunku powierniczego. Gwarancje te dotyczą środków pieniężnych jedynie w wysokości wpłacanej przez nabywcę na rachunek powierniczy. Nie obejmują odsetek od tych środków pieniężnych, zatem odsetki nie zostaną wypłacone nabywcy.

Gwarancje bankowa i ubezpieczeniowa są zabezpieczeniami terminowymi. Wygasają w dniu podpisania przez nabywcę i dewelopera aktu notarialnego zawierającego umowę przenoszącą na nabywcę prawo do nieruchomości.

Na koniec trzeba powiedzieć, że obecny system gwarancyjny, wprowadzony ustawę deweloperską daje nabywcą większą ochronę ich praw i zabezpiecza ich środki pieniężne. Niewątpliwie jest to rozwiązanie korzystniejsze od tego, które istniało przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i należy je ocenić pozytywnie.

 Sonia Konieczniak