MIESZKANIOWY RACHUNEK POWIERNICZY
Ustawa deweloperska, dla ochrony świadczeń pieniężnych konsumentów, przewiduje system gwarancji wypłat świadczeń wpłacanych przez nabywcę na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego. Deweloper, który zamierza rozpocząć sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych po 29 kwietnia 2012r. zobowiązany jest zastosować się do zasad jakie wprowadza ustawa. Ważne, że przed tą datą deweloper nie miał obowiązku zawierania umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, więc pozycja nabywców nieruchomości przed tą datą była osłabiona i nie posiadają oni uprawnień wynikających z ustawy.
Obowiązkiem dewelopera jest zawarcie umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego z dowolnie wybranym przez siebie bankiem. Koszty prowadzenia tego rachunku i prowizje bankowe spoczywają na deweloperze. Jedyną opłatą związaną z prowadzeniem rachunku jaka może obciążyć nabywcę, jest opłata za udzielenie przez bank informacji o dokonanych wpłatach i wypłatach z rachunku. Jeśli w umowie dewelopera z bankiem nie zaznaczono, że informacja taka ma być przykazana nabywcy nieodpłatnie, nabywca zobowiązany jest pokrycia kosztów bankowych z nią związanych.
Ustawa wyróżnia cztery rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych:
- Otwarty rachunek powierniczy,
- Otwarty rachunek powierniczy i gwarancja bankowa,
- Otwarty rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa,
- Zamknięty rachunek powierniczy.
Bliżej o charakterystyce powyższych rachunków powierniczych w części drugiej artykułu ,,Gwarancja wypłaty świadczeń pieniężnych konsumenta – rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych’’.
Środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym mogą być przeznaczone wyłącznie na realizację przedsięwzięcia, którego dotyczy umowa deweloperska. Rachunek ten prowadzony jest w ten sposób, że bank ewidencjonuje wpłaty osobno dla każdego nabywcy. Nabywca może przekazywać deweloperowi środki na pokrycie przedsięwzięcia wyłącznie za pośrednictwem banku, na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dodatkowo ma uprawnienie do żądania informacji o dokonanych wpłatach i wypłatach z rachunku. Bank jest zobowiązany udzielić nabywcy takie informacje na jego żądanie.
Kolejnym zabezpieczeniem dla nabywcy jest to, że umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego może wypowiedzieć tylko bank i to wyłącznie z ważnych powodów. W przypadku wypowiedzenia umowy deweloper w ciągu 60 dni od dnia wypowiedzenia umowy ma obowiązek zawrzeć nową umowę o prowadzenie rachunku z innym bankiem. Środki jakie zostały zgromadzone na rachunku nie są wypłacane deweloperowi. Są one przekazywane na nowy rachunek bankowy dewelopera po otrzymaniu przez bank dotychczas prowadzący rachunek polecenia przelewu od dewelopera.
Może się jednak zdarzyć, że pomimo obowiązku zawarcia nowej umowy o mieszkaniowy rachunek powierniczy deweloper tego nie uczyni w wymaganym terminie 60 dni. Wówczas środki zgromadzone na rachunku bank zwraca nabywcy. Tak samo bank postąpi w sytuacji kiedy pomimo zawarcia nowej umowy o rachunek bankowy, deweloper w terminie 60 dni nie wystawi polecenia przelewu środków na nowy rachunek powierniczy.
Dodatkowym zabezpieczeniem środków pieniężnych zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym jest to, że w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera, środki te stanowią odrębną masę upadłości i przeznaczone są w pierwszej kolejności na zaspokojenie roszczeń nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.
W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę lub dewelopera, z powodów jakie wymienia ustawa w art. 29, bank zobowiązany jest niezwłocznie wypłacić nabywcy środki pieniężne jakie pozostały na rachunku powierniczym. Jeżeli umowa została przez strony rozwiązana, nabywca i deweloper uzgadniają, jak zostaną podzielone środki pozostające na rachunku powierniczym. Bank jest związany tym oświadczeniem stron i po jego otrzymaniu wypłaca środki pieniężne dzieląc je pomiędzy strony umowy.
Sonia Konieczniak