Archiwum kategorii: Uncategorized

NIEDOZWOLONE POSTANOWIENIA UMOWNE W UMOWIE DEWELOPERSKIEJ

Stosunek deweloper-konsument, zobowiązuje przedsiębiorcę jako profesjonalistę do zachowania należytej staranności w realizacji umowy i przy jej zawieraniu. Pozycja dewelopera i konsumenta jest nierówna, co często jest wykorzystywane przez przedsiębiorcę. Ze względu na to, że przedsiębiorcy posługują się przy zawieraniu umowy gotowymi wzorcami umów, konsument traci uprawnienie do negocjowania warunków umowy. Często prowadzi to do zawierania umów deweloperskich zawierających niedozwolone klauzule umowne.

Czym są niedozwolone klauzule umowne? Są to takie postanowienia umowy deweloperskiej, które nie są uzgodnione indywidualnie z nabywcą, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Postanowienia takie nie wiążą nabywcy.

Kodeks cywilny wprowadza 23 przypadki postanowień umownych które stanowią klauzule niedozwolone. Wymieniono je w art.3853. Ograniczę się w tym miejscu do wymienienia kilku z nich. Przykładowe klauzule z jakimi można spotkać się w umowach deweloperskich, które na pewno są niedozwolone to:

  • Wyłączenie lub istotne ograniczenie odpowiedzialności dewelopera względem konsumenta za niewykonanie lub nienależytą realizację projektu;
  • Zezwolenie deweloperowi na przekazanie realizacji umowy deweloperskiej innemu przedsiębiorcy bez zgody konsumenta;
  • Uprawnienie dewelopera do jednostronnej zmiany postanowień umowy deweloperskiej bez ważnej przyczyny;
  • Postanowienia z którymi nabywca nie miał możliwości się zapoznać przez zawarciem umowy.

Szczegółowy rejestr niedozwolonych klauzul umownych prowadzony jest przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Rejestr ten zawiera ok. 500 klauzul umownych dotyczących nieruchomości, które zostały uznane przez Urząd za niedozwolone.

Do najczęściej stosowanych przez deweloperów niedozwolonych postanowień umownych należą te zawierające uprawnienie dla dewelopera do jednostronnej zmiany ceny w przypadku podwyższenia podatku VAT na materiały budowlane lub zmiany ceny mieszkania przez to, że zmieniono stawkę podatku VAT. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwraca również uwagę na niezgodne z prawem postanowienia umowne, które pozbawiają konsumenta prawa odstąpienia od umowy w przypadku zmiany istotnych jej postanowień, np. ceny, powierzchni mieszkania, zmiany projektu architektonicznego. Kolejnym postanowieniem istotnie naruszającym prawa konsumenta jest zamieszczenie w umowie zapisu zwalniającego dewelopera z odpowiedzialności przy niewydaniu lokalu w terminie. Niedozwolone będą również zapisy umowne w prowadzające fikcyjny odbiór nieruchomości przez nabywcę w przypadku niedotrzymania terminu przez dewelopera.

Wszystkie obowiązki nałożone na konsumenta w drodze umowy deweloperskiej muszą mieć podstawę prawną. Obowiązki konsumenta wymienia ustawa deweloperska. W przypadku kiedy w umowie znajduje się postanowienie nieznajdujące oparcia w przepisach prawa może być ono uznane za klauzulę niedozwoloną. Jeżeli konsument stwierdzi, że postanowienia umowy deweloperskiej są niezgodne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy a ponadto były nieuzgodnione z nim indywidualnie, może wystąpić do sądu o uznanie tych postanowień za niedozwolone. Dzięki wytoczeniu takiego powództwa konsument osiągnie skutek w postaci takiej, że klauzule te nie będą go obowiązywały. Dodatkowo konsument może odmówić zastosowania się do kwestionowanego przepisu umowy. Może także żądać od dewelopera, aby ten nie stosował niedozwolonych klauzul zawartych w umowie deweloperskiej.

Istotnym uprawnieniem jest to, które daje konsumentowi możliwość uprzedniego skontrolowania wzorca umownego, przed podpisaniem umowy. Powództwo o uznające wzorzec umowy za niedozwolony może wytoczyć każda osoba, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Takie rozwiązanie jest bezpieczne i daje konsumentowi pewność, że deweloper nie nadużyje swojej pozycji.

W przypadku powzięcia wątpliwości co do tego czy deweloper działa zgodnie z prawem, konsument może zawiadomić Prezesa UOKiK o stosowaniu przez przedsiębiorcę praktyk naruszających interesy konsumentów. Osoby, które czują się poszkodowane działaniem dewelopera mogą zgłosić się powiatowego rzecznika praw konsumentów, Federacji Konsumentów lub Stowarzyszenia Konsumentów Polskich.

Sonia Konieczniak


GWARANCJA WYPŁATY ŚWIADCZEŃ PIENIĘŻNYCH KONSUMENTA CZ.2.

RODZAJE MIESZKANIOWYCH RACHUNKÓW POWIERNICZYCH

Ustawa deweloperska nałożyła na deweloperów obowiązek posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego. Obowiązek ten ciąży na każdym deweloperze, który rozpoczyna sprzedaż nieruchomości po dniu 29 kwietnia 2012r. Przed tą datą deweloper miał obowiązek posiadać jedynie zwykły rachunek bankowy, na który dokonywano wpłat środków pieniężnych na realizację projektu. Wcześniejsze regulacje prawne nie dawały wystarczającej ochrony środków pieniężnych konsumentów na wypadek upadłości dewelopera lub innych problemów finansowych. Dlatego ustawa deweloperska wymaga od dewelopera, aby posiadał jeden z dwóch rodzajów mieszkaniowych rachunków powierniczych: otwarty lub zamknięty. Dodatkowo wprowadzono zabezpieczenia konsumentów w postaci gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej udzielanych dla otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych, o których poniżej.

Na początek poświęćmy się wyjaśnieniu różnicy pomiędzy otwartymi i zamkniętymi mieszkaniowymi rachunkami powierniczymi.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy- charakteryzuje się tym, że bank wypłaca deweloperowi środki wpłacane na rachunek przez nabywcę etapowo. Wypłata następuje po zamknięciu określonego etapu przedsięwzięcia. Wynika to z harmonogramu prac sporządzonego przez dewelopera, który jest załącznikiem do umowy deweloperskiej. Przed wypłatą środków pieniężnych bank dokonuje kontroli wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy. Jest ona przeprowadzana w imieniu banku przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia budowlane. Po stwierdzeniu braku nieprawidłowości i opóźnień bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne na dany etap budowy. Co ważne, deweloper może dysponować tymi środkami pieniężnymi wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia, dla którego prowadzony jest rachunek bankowy.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy- w przeciwieństwie do otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego środki z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłacane są deweloperowi jednorazowo w pełnej kwocie. Wypłata następuje po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego zawierającego umowę przenoszącą własność nieruchomości na nabywcę.

Ważne! Dokonanie wypłaty środków pieniężnych na rzecz dewelopera wbrew przepisom ustawy jest przestępstwem. Zagrożone jest grzywną, karą ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2.

Koszty prowadzenia obu rachunków bankowych spoczywają na deweloperze. Jest on także uprawniony do wyboru banku, w którym otworzy mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Dodatkowym zabezpieczeniem środków pieniężnych nabywców zgromadzonych na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym są: gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa. Zapewniają one nabywcy ochronę środków pieniężnych na wypadek upadłości dewelopera lub odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia na niego w terminie prawa do nieruchomości.

Gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa spełniają taką funkcję, że w przypadku zaistnienia któregokolwiek z powyższych warunków bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki w wysokości takiej, jaka została wpłacona na mieszkaniowy rachunek powierniczy dewelopera. Jednak w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy środki te zostaną pomniejszone o kwoty już wypłacone nabywcy z rachunku powierniczego. Gwarancje te dotyczą środków pieniężnych jedynie w wysokości wpłacanej przez nabywcę na rachunek powierniczy. Nie obejmują odsetek od tych środków pieniężnych, zatem odsetki nie zostaną wypłacone nabywcy.

Gwarancje bankowa i ubezpieczeniowa są zabezpieczeniami terminowymi. Wygasają w dniu podpisania przez nabywcę i dewelopera aktu notarialnego zawierającego umowę przenoszącą na nabywcę prawo do nieruchomości.

Na koniec trzeba powiedzieć, że obecny system gwarancyjny, wprowadzony ustawę deweloperską daje nabywcą większą ochronę ich praw i zabezpiecza ich środki pieniężne. Niewątpliwie jest to rozwiązanie korzystniejsze od tego, które istniało przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i należy je ocenić pozytywnie.

 Sonia Konieczniak


GWARANCJA WYPŁATY ŚWIADCZEŃ PIENIĘŻNYCH KONSUMENTA- CZ.1.

MIESZKANIOWY RACHUNEK POWIERNICZY

Ustawa deweloperska, dla ochrony świadczeń pieniężnych konsumentów, przewiduje system gwarancji wypłat świadczeń wpłacanych przez nabywcę na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego. Deweloper, który zamierza rozpocząć sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych po 29 kwietnia 2012r. zobowiązany jest zastosować się do zasad jakie wprowadza ustawa. Ważne, że przed tą datą deweloper nie miał obowiązku zawierania umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, więc pozycja nabywców nieruchomości przed tą datą była osłabiona i nie posiadają oni uprawnień wynikających z ustawy.

Obowiązkiem dewelopera jest zawarcie umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego z dowolnie wybranym przez siebie bankiem. Koszty prowadzenia tego rachunku i prowizje bankowe spoczywają na deweloperze. Jedyną opłatą związaną z prowadzeniem rachunku jaka może obciążyć nabywcę, jest opłata za udzielenie przez bank informacji o dokonanych wpłatach i wypłatach z rachunku. Jeśli w umowie dewelopera z bankiem nie zaznaczono, że informacja taka ma być przykazana nabywcy nieodpłatnie, nabywca zobowiązany jest pokrycia kosztów bankowych z nią związanych.

Ustawa wyróżnia cztery rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych:

  1. Otwarty rachunek powierniczy,
  2. Otwarty rachunek powierniczy i gwarancja bankowa,
  3. Otwarty rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa,
  4. Zamknięty rachunek powierniczy.

Bliżej o charakterystyce powyższych rachunków powierniczych w części drugiej artykułu ,,Gwarancja wypłaty świadczeń pieniężnych konsumenta – rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych’’.

Środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym mogą być przeznaczone wyłącznie na realizację przedsięwzięcia, którego dotyczy umowa deweloperska. Rachunek ten prowadzony jest w ten sposób, że bank ewidencjonuje wpłaty osobno dla każdego nabywcy. Nabywca może przekazywać deweloperowi środki na pokrycie przedsięwzięcia wyłącznie za pośrednictwem banku, na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dodatkowo ma uprawnienie do żądania informacji o dokonanych wpłatach i wypłatach z rachunku. Bank jest zobowiązany udzielić nabywcy takie informacje na jego żądanie.

Kolejnym zabezpieczeniem dla nabywcy jest to, że umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego może wypowiedzieć tylko bank i to wyłącznie z ważnych powodów. W przypadku wypowiedzenia umowy deweloper w ciągu 60 dni od dnia wypowiedzenia umowy ma obowiązek zawrzeć nową umowę o prowadzenie rachunku z innym bankiem. Środki jakie zostały zgromadzone na rachunku nie są wypłacane deweloperowi. Są one przekazywane na nowy rachunek bankowy dewelopera po otrzymaniu przez bank dotychczas prowadzący rachunek polecenia przelewu od dewelopera.

Może się jednak zdarzyć, że pomimo obowiązku zawarcia nowej umowy o mieszkaniowy rachunek powierniczy deweloper tego nie uczyni w wymaganym terminie 60 dni. Wówczas środki zgromadzone na rachunku bank zwraca nabywcy. Tak samo bank postąpi w sytuacji kiedy pomimo zawarcia nowej umowy o rachunek bankowy, deweloper w terminie 60 dni nie wystawi polecenia przelewu środków na nowy rachunek powierniczy.

Dodatkowym zabezpieczeniem środków pieniężnych zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym jest to, że w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera, środki te stanowią odrębną masę upadłości i przeznaczone są w pierwszej kolejności na zaspokojenie roszczeń nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.

W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę lub dewelopera, z powodów jakie wymienia ustawa w art. 29, bank zobowiązany jest niezwłocznie wypłacić nabywcy środki pieniężne jakie pozostały na rachunku powierniczym. Jeżeli umowa została przez strony rozwiązana, nabywca i deweloper uzgadniają, jak zostaną podzielone środki pozostające na rachunku powierniczym. Bank jest związany tym oświadczeniem stron i po jego otrzymaniu wypłaca środki pieniężne dzieląc je pomiędzy strony umowy.

 Sonia Konieczniak


POROSPEKT INFORMACYJNY

Sporządzenie prospektu informacyjnego jest jednym z podstawowych obowiązków dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej. Dzięki prospektom informacyjnym konsument ma możliwość porównania ofert dostępnych na rynku i wybrania tej najkorzystniejszej dla siebie. Prospekt informacyjny ma zapewnić potencjalnemu nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wszelkie informacje o realizowanym przez dewelopera przedsięwzięciu oraz o nieruchomości, która ma być przedmiotem umowy deweloperskiej. Prospekt ma być sporządzony i dostarczony nabywcy jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Jego sporządzenie i dostarczenie nabywcy jest warunkiem koniecznym dla zawarcia umowy deweloperskiej, ponieważ ma on być integralną częścią samej umowy deweloperskiej.

Prospekt ma być sporządzony przez samego dewelopera lub osobę przez niego upoważnioną (reprezentanta dewelopera). Dodatkowo musi być opatrzony datą sporządzenia oraz firmową pieczęcią dewelopera. Ma być podzielony na dwie części: ogólną i indywidualną. Część ogólna powinna zawierać następujące informacje dotyczące przedsięwzięcia:

  • dane dewelopera,
  • dane wskazujące na doświadczenie dewelopera,
  • dane dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego (powierzchnia gruntu, harmonogram prac, planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac, termin do którego ma nastąpić przeniesienie prawa własności na nabywcę, informacje dotyczące środków ochrony nabywcy),
  • warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Część indywidualna prospektu ma się odnosić do konkretnej nieruchomości (lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). W tej części deweloper zobowiązany jest zamieścić następujące informacje:

  • cena 1 m2 powierzchni nieruchomości,
  • standard prac wykończeniowych części wspólnej budynku (czyli np. klatka schodowa) i terenu wokół budynku (np. plac zabaw, podwórze) do jakich zobowiązuje się deweloper,
  • liczba kondygnacji,
  • liczba mieszkań w budynku,
  • usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku,
  • dostępnych w budynku mediów,
  • liczba miejsc garażowych,
  • zakres i standard prac wykończeniowych w lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym do jakich zobowiązuje się deweloper.

Załącznikiem do prospektu ma być rzut kondygnacji budynku oraz wzór umowy deweloperskiej. Również załączniki do prospektu będą integralną częścią umowy deweloperskiej.

Teraz kilka słów na temat formy w jakiej prospekt informacyjny ma być sporządzony. Ustawa nakłada na dewelopera obowiązek jego sporządzenia na trwałym nośniku informacji. W praktyce oznacza to tyle, że należy go sporządzić w wersji papierowej lub elektronicznej (na urządzeniu umożliwiającym przechowywanie informacji). Co ważne prospekt wraz załącznikami ma być dostarczony potencjalnemu nabywcy bezpłatnie. Ustawa przewiduje, że jeżeli prospekt sporządzony przez dewelopera ma postać elektroniczną, deweloper na żądanie zainteresowanej osoby na obowiązek przedstawić jej go na papierze w lokalu swojego przedsiębiorstwa. Jest to forma zapewnienia równego traktowania dla osób, które nie mogą odtworzyć prospektu w formie elektronicznej.

Warto poruszyć kwestię zmian w prospekcie przed zawarciem umowy deweloperskiej. Kiedy informacje zawarte w samym prospekcie bądź wyłącznie w załącznikach ulegną zmianie, obowiązkiem dewelopera jest powiadomić o nich osobę zainteresowaną. Powiadomienie to ma przybrać formę tożsamą z tą w jakiej prospekt został pierwotnie doręczony. Zmiana tej formy doręczenie jest możliwa jedynie za wyraźną i uprzednią zgodą osoby zainteresowanej. Doręczenie to również jest bezpłatne i ma nastąpić w takim czasie, aby przed zawarciem umowy deweloperskiej nabywca mógł się z nim zapoznać. Dodatkowo, jeżeli zmiana prospektu miała miejsce pomiędzy jego doręczeniem a zawarciem umowy deweloperskiej notariusz, przy sporządzaniu aktu notarialnego, jest zobowiązany do określenia zmian jakie wynikają ze zmiany prospektu. Ważną informacją dla samego nabywcy jest to, że zmiany w prospekcie wiążą go tylko wtedy, kiedy wyrazi na nie zgodę i tym samym zostaną włączone do treści umowy deweloperskiej.

Ważne! Zatajanie prawdziwych informacji i podawanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym jest przestępstwem zagrożonym karą grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2.

 Sonia Konieczniak


NABYCIE NIERUCHOMOŚCI KROK PO KROKU

Nabycie nieruchomości na podstawie tzw. umowy deweloperskiej jest skomplikowanym i rozłożonym w czasie procesem. Proces ten można chronologicznie podzielić na kilka etapów, które finalnie prowadzą do nabycia prawa do nieruchomości.

  1. Pierwszym etapem, kiedy konsument ma styczność z deweloperem jest zapoznanie się z prospektem informacyjnym. Prospekt sporządzony przez dewelopera zawiera wszelkie istotne informacje dotyczące nieruchomości na której ma być wzniesiony budynek oraz samego budynku (lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Szczegóły dotyczące prospektu informacyjnego zawarłam w artykule pt. Prospekt informacyjny. Zachęcam do zapoznania się z jego treścią, aby być świadomym czego konsument może domagać się od przedsiębiorcy w związku z prospektem informacyjnym. Etap zapoznania się z prospektem informacyjnym można nazwać etapem decyzyjnym. Potencjalny nabywca porównując prospekty pochodzące od różnych deweloperów wybiera ten projekt, który najbardziej mu odpowiada i jest zdecydowany na jego zakup.
  2. Etap drugi – zawarcie umowy rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna nie została uregulowana w ustawie deweloperskiej. Nie oznacza to jednak, że jej zawarcie jest zabronione. Wręcz przeciwnie jest to popularny etap w procesie nabywania nieruchomości. Zawarcie tej umowy nie jest obowiązkowe. Jej treścią jest zarezerwowanie dla nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego na określony czas. Umowy takie najczęściej zawierane są w sytuacji kiedy konsument nie otrzymał z banku decyzji o udzieleniu kredytu.
  3. Trzecim etapem może być zawarcie umowy przedwstępnej. Zgodnie z jej postanowieniami strony zobowiążą się wzajemnie do zawarcia umowy deweloperskiej w określonym przez nie terminie.
  4. Kolejnym etapem, jest zawarcie umowy deweloperskiej. Jest to etap obowiązkowy. Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego. Ustawa deweloperska wymienia elementy jakie w tej umowie powinny się znaleźć. Zastrzega także dla obu stron prawo odstąpienia od umowy jeżeli zaistnieją ściśle określone przyczyny. Odsyłam tutaj do artykułu pt. ,,Umowa deweloperska’’, w którym dokładnie opisałam kwestie dotyczące zawarcia umowy deweloperskiej.
  5. Etap piąty stanowi ważne uprawnienie dla nabywcy. Jest to wpis do księgi wieczystej nieruchomości roszczenia jakie posiada nabywca względem dewelopera, o wybudowanie nieruchomości i przeniesienie prawa na nabywcę. Wpis do księgi wieczystej dokonywany jest na podstawie aktu notarialnego zawierającego umowę deweloperską.
  6. Szóstym etapem jest realizacja przedsięwzięcia. Odbywa się ona etapowo, na podstawie harmonogramu prac sporządzonego przez przedsiębiorcę. Po zakończeniu wszystkich etapów realizacji przedsięwzięcia następuje odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę. Przy odbiorze nieruchomości nabywca może zgłaszać deweloperowi wady nieruchomości. Nie ma przeszkód aby korzystał z pomocy rzeczoznawcy.
  7. Jeżeli nabywca nie zgłasza zastrzeżeń do wykonanego przez przedsiębiorcę przedsięwzięcia strony mogą zawrzeć umowę o przeniesienie prawa do nieruchomości. Jest to etap siódmy i ostatni. Umowę sporządza notariusz w formie aktu notarialnego. Jednocześnie w ciągu 3 dni od zawarcia umowy notariusz przesyła do sądu rejonowego wniosek o założenie dla nieruchomości nowej księgi wieczystej i ujawnienie w niej nabywcy. Nabywca nieruchomości zostanie wpisany w dziale II księgi wieczystej założonej dla nieruchomości. Wpis do księgi wieczystej jest warunkiem dla powstania odrębnej własności lokalu. Nie bez znaczenia pozostaje on również przy przeniesieniu własności domu jednorodzinnego. Właściciel nabywa bowiem jednocześnie użytkowanie wieczyste gruntu, na którym wzniesiono dom jednorodzinny (jeżeli grunt nie stanowi własności dewelopera) oraz osobne prawo własności domu jednorodzinnego wzniesionego na gruncie.

Sonia Konieczniak


Obowiązki dewelopera

Ustawa z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską , nakłada na dewelopera szereg obowiązków. Takie rozwiązanie podyktowane jest zwiększeniem praw konsumentów oraz ochrony świadczeń pieniężnych powierzanych deweloperowi na realizację przedsięwzięcia budowlanego.

Na poszczególnych etapach kontaktu z konsumentem i realizacji umowy deweloperskiej obowiązki te są zróżnicowane. Zasadniczo można je podzielić na trzy grupy.

  1. Obowiązki informacyjne.
  2. Instrumenty ochrony środków pieniężnych.
  3. Obowiązki związane z odbiorem lokalu.

Ad.1. Głównych obowiązek informacyjny dewelopera związany jest ze sporządzeniem prospektu informacyjnego dotyczącego realizowanej przez niego inwestycji. Ustawa szczegółowo wskazuje na elementy jakie mają się znaleźć w prospekcie informacyjnym. Jest on dla potencjalnego nabywcy podstawowym źródłem wiedzy na temat realizowanego przedsięwzięcia, nieruchomości na której budynek jest wznoszony, jej stanu prawnego, powierzchni , położenia a także dotyczące samego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego zakupem jest zainteresowany. Musi on być sporządzony rzetelnie i starannie, ponieważ będzie załącznikiem do umowy deweloperskiej. Po więcej szczegółów na temat prospektu informacyjnego odsyłam do artykułu pt. ,,Prospekt informacyjny’’. Obowiązkiem dewelopera jest również poinformowanie konsumenta o swojej sytuacji prawnej i finansowej. Dla realizacji tego uprawnienia nabywca może żądać, aby deweloper przedstawił mu m.in. następujące dokumenty i informacje: kopia pozwolenia na budowę, aktualny stan księgi wieczystej nieruchomości, projekt architektoniczny, kopie odpisu z KRS lub wypis z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, sprawozdania finansowe przedsiębiorcy z ostatnich 2 lat. Informacje te pomogą konsumentowi ocenić wiarygodność finansową dewelopera i podjąć decyzję o zawarciu umowy deweloperskiej.

 Ad.2. Dla zwiększenia ochrony środków pieniężnych jakimi ma dysponować deweloper zdecydowano nałożyć na niego obowiązek posiadania specjalnego rachunku bankowego zwanego mieszkaniowym rachunkiem powierniczym. Jest to konto bankowe, na które wpływają środki pieniężne od nabywców. Rachunek ten, w zależności od tego czy środki wypłacane będą deweloperowi etapowo, czy jednorazowo po zakończeniu przedsięwzięcia, może być otwartym lub zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym. Dodatkowo ustawa deweloperska wprowadziła zabezpieczenia środków zgromadzonych na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym w postaci gwarancji ubezpieczeniowej lub gwarancji bankowej. Zapewniają one nabywcom wypłatę środków zgromadzonych na rachunku w przypadku ogłoszenia upadłości przez przedsiębiorcę lub odstąpieni od umowy przez nabywcę z powodu nie wydania nieruchomości w terminie. Więcej o tych środkach ochrony w dwóch artykułach poświęconych tej tematyce: ,, Gwarancja wypłaty świadczeń pieniężnych konsumenta- mieszkaniowy rachunek powierniczy – cz.1’’ oraz ,, Gwarancja wypłaty świadczeń pieniężnych konsumenta- rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych- cz. 2’’.

Ad.3. Przed dokonaniem odbioru lokalu deweloper ma następujące obowiązki informacyjne. Po pierwsze związane z odbiorem lokalu mieszkalnego- zawiadomienie nabywcy o decyzji właściwego organu zezwalającej na użytkowanie budynku wielomieszkaniowego. Po drugie w przypadku domu mieszkalnego – poinformowanie nabywcy o braku sprzeciwu właściwego organu wobec zawiadomienia o zakończeniu budowy. Odbioru lokalu można dokonać tylko w obecności nabywcy. Z odbioru należy sporządzić protokół, w którym nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ze zgłoszeniem wad związane są kolejne obowiązki przedsiębiorcy. Ma on 14 dni na uznanie lub nieuznanie zgłoszonych wad. W przypadku uznania wad, w terminie 30 dni od sporządzenia protokołu deweloper ma obowiązek je usunąć. Jeżeli nie może on usunąć wad w powyższym terminie, powinien zawiadomić o tym nabywcę, wskazać przyczynę opóźnienia i wyznaczyć nowy termin dla usunięcia wad.

 Sonia Konieczniak